Pour les notaires des Bouches-du-Rhône, la pierre ancienne est toujours une valeur refuge
L’analyse de Maître Dimitri de ROUDNEFF Délégué à la communication de la Chambre des Notaires des Bouches-du-Rhône.Le marché immobilier dans notre département a trouvé un équilibre sain entre l’offre et la demande et ne porte plus les stigmates d’une crise aussi violente que rapide à l’échelle des cycles immobiliers.
Cette franche reprise du marché depuis fin 2009 a permis de renouer avec des volumes de transactions importants proches de ceux des années 2007- 2008 engendrant (comme nous l’avions annoncé l’année dernière) une hausse des prix pour le département de 6,2 % sur un an (au 30 avril 2011) pour les appartements anciens et de 9,1 % pour les maisons.
Le pic d’accélération de la hausse des prix s’est réalisé au cours du premier trimestre 2011 et a surtout profité au marché de la maison, signe du retour des secundo accédants. On constate que sur l’ensemble du département la part des acquisitions supérieures à 220.000 € est passée de 16 à 20 %
sur un an.
– Aix-en-Provence : hausse de 8,2 % pour les appartements avec un prix moyen au mètre carré de
3.658 € et 10,3 % pour les maisons (Prix moyen d’une maison 510.000 € pour 127 m² habitables sur 1530 m² de terrain)
– Bassin de Berre : hausse de 6,6 % pour les appartements avec un prix moyen au mètre carré de 2.351 € et 8,1 % pour les maisons (Prix moyen d’une maison 264.000 € pour 99 m² habitables sur 560 m² de terrain)
– Bassin de Salon : hausse de 2 % pour les appartements avec un prix moyen au mètre carré de 2.114 € et 3,9 % pour les maisons (Prix moyen d’une maison 267.000 € pour 99 m² habitables sur 972 m² de terrain)
– Côte Bleue : hausse de 4,9 % pour les appartements avec un prix moyen au mètre carré de 4.467 € et 1,3% pour les maisons (Prix moyen d’une maison 393.000 € pour 99 m² habitables sur 725 m² de terrain)
– Seul le secteur de Cassis – La Ciotat connaît une petite baisse de 3,6 % pour les appartements anciens (3.760 € / m²) mais une petite hausse de 2,8 % pour les maisons (Prix moyen d’une maison 454.000 € pour 102 m² habitables sur 891 m² de terrain).
Pour les appartements anciens sur un an :
– Les hausses les plus significatives : 1er arrondissement : 15,1 %, prix au m² de 2.510 € et le 11ème arrondissement : 10,1 %, prix au m² de 2.375 €.
– Les hausses les moins franches : 13ème arrondissement : 1,3 % et le 10ème arrondissement : 1,9 %.
Le prix moyen au m² à Marseille se situe à 2.544 €. Le prix au m² moyen le plus important se trouve dans le 7ème arrondissement avec 3.237 € / m² (qui devient cette année, devant le 8ème arrondissement à 3.211 € le m², l’arrondissement le plus cher de Marseille) et le plus faible dans le 3ème arrondissement avec 1.701 € / m².
Pour les maisons : le prix moyen se situe autour de 335.000 € pour une maison de 108 m² sur environ 250 m² de terrain. L’arrondissement le plus cher est le 8ème arrondissement avec un prix moyen de 647.000 € pour une maison de 113 m² sur 410 m² de jardin, c’est aussi l’arrondissement qui progresse le plus sur 1 an avec plus de 16 % d’augmentation. Les maisons de 6 pièces et plus représentent le type le plus vendu et, en moyenne dans le 8ème, il faudra débourser 977.000 € pour une maison de 146 m² sur 452 m² de terrain.
Toutefois, c’est dans le 7ème arrondissement sur la Corniche ou les hauteurs de Bompard et du Roucas Blanc que l’on trouve les maisons les plus chères.
L’arrondissement le moins cher est le 14ème arrondissement avec un prix de 207.000 € pour une maison de 89 m² sur 567 m² de jardin. Ce sont les maisons de moins de 4 pièces qui sont les plus vendues. Cet arrondissement est également en petite baisse sur 1 an de 3,2 %.
Depuis 5 ans, l’âge des acquéreurs à Marseille est passé de 41 à 42 ans, et parallèlement l’âge moyen des acquéreurs est passé de 55 à 56 ans.
La durée de détention des biens immobiliers se situe autour de 10 ans.
Dans le profil des acquéreurs, la part des cadres supérieurs est passé de 20 à 26 % pour les appartements et de 27 à 35 % pour les maisons, au détriment des ouvriers, conséquence de la tertiarisation de la Ville et de la délocalisation des industries en dehors de Marseille.
Au regard de la provenance des acquéreurs, ce sont toujours les régionaux qui détiennent de loin la première place en représentant 95 % du marché. La part des acquéreurs en provenance d’Ile de France a progressé de 2,4 à 3,6 % sur 5 ans pour les appartements. Elle est stable pour les maisons autour de 2,4 %.
Toutefois, comme sur tous les marchés, les performances anciennes ne préjugent pas des performances futures. Le marché immobilier sera bien évidemment impacté par les turbulences économiques et fiscales et un ralentissement de l’activité est malheureusement à envisager.
Toutefois, le marché de l’immobilier est principalement un marché de besoin, animé par des acteurs soucieux de se loger. Il échappera aux grandes marées spéculatives et la pierre restera pour les investisseurs une valeur refuge dans un environnement juridique assurant la sécurité de leurs transactions.
