Entrée en vigueur de l’attestation de respect de la réglementation thermique

Une deuxième attestation sera fournie par le maître d’ouvrage à l’achèvement des travaux indiquant que le maître d’œuvre a bien pris en compte la réglementation thermique. Le contrôle de la conformité aura été réalisé par un bureau de contrôle, un diagnostiqueur, un organisme certificateur si le bâtiment est certifié, ou un architecte. Un arrêté du 11 octobre publié ce samedi, précise la forme et le contenu des attestations.

Ainsi, le maître d’ouvrage de tout bâtiment neuf concerné devra établir et joindre à sa demande de permis de construire deux attestations. La première est relative à la prise en compte de la réglementation thermique et la seconde, relative à la réalisation d’une étude de faisabilité.

Au terme de ses travaux, le maître d’ouvrage devra également joindre à sa déclaration d’achèvement, une attestation de prise en compte de la réglementation thermique. Ce document doit attester très précisément de la prise en compte de plusieurs prescriptions (concernant la consommation conventionnelle d’énergie du bâtiment, les caractéristiques thermiques associées à la performance énergétique du bâtiment en question et, pour certains genres de constructions, la prescription concernant la température intérieure conventionnelle atteinte en été).

Cette attestation pourra être établie par plusieurs professionnels : un bureau de contrôle, un diagnostiqueur immobilier, un architecte ou un organisme certifiant la performance énergétique du bâtiment.

Ces nouvelles dispositions sont valables pour toutes les demandes de permis de construire déposées à partir du 28 octobre 2011, pour les bâtiments à usage de bureaux, de formation/enseignement, d’accueil de la petite enfance et les habitations construites en zone ANRU.

Pour les bâtiments neufs destinés à être des résidences principales, les attestations deviendront obligatoires pour toute demande de permis de construire dès le 1er janvier 2013.

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Comment payer moins d’impôts en réduisant sa facture énergétique ?

Pour des raisons écologiques, le « Grenelle 1 » a fixé pour objectif de réduire la consommation d’énergie des bâtiments de 38 %, au minimum d’ici 2020 et, à cette fin, de rénover 400 000 logements, par an, à compter de 2013. Pour y arriver, le Gouvernement à instauré un outil incitatif : le CIDD (Crédit d’impôt développement durable) qui offre aux contribuables la possibilité de déduire de leurs impôts, une partie du montant de leurs travaux .

Pour renforcer son but, le législateur a érigé la performance énergétique des logements en levier de négociation des prix. Depuis le 1^e janvier 2011, toutes les annonces immobilières, de vente comme de location, mentionnent le classement énergétique du logement avec une note allant de A (peu énergivore) à G (très énergivore), issue du Diagnostic de performance énergétique (DPE). Depuis, le prix de l’immobilier gros consommateur d’énergie tend à baisser. D’autant que le montant du PTZ + (Prêt à taux zéro), accordé aux primo-accédants, est majoré jusqu’à 143 600 €, en cas d’achat d’un bien immobilier peu énergivore, ce qui influence grandement les acheteurs.

Parallèlement, ces dix dernières années, le propane a augmenté de 74 %, le fioul de 62 %, le gaz de 74 % et l’électricité de 8 % (pour connaître les pistes à explorer pour faire baisser votre facture, en fonction de l’énergie utilisée.

Tous ces facteurs convergent au même point : il est devenu financièrement pertinent de se soucier de la consommation d’énergie de son habitat et autant en profiter pendant que l’État participe aux dépenses.

Une fiscalité plus contraignante, mais plus incitative

Créé en 2005, le CIDD a rencontré un succès tel – il a pesé dans les caisses de l’État à hauteur de 2,6 milliards € en 2010 – que le dispositif est, chaque année, rogné par les pouvoirs publics, en exigeant des équipements de plus en plus performants ou en baissant les taux. Le projet de loi de finances pour 2012, n’échappe pas à la tendance en rabotant de 10 % tous les crédits d’impôts. Ceci dit, il ouvre la possibilité de gagner 10 points sur le taux du crédit d’impôt en réalisant un « bouquet » de travaux, pour les dépenses engagées à partir du 1^e janvier 2012. Alors, autant s’organiser en fonction… Avec le CIDD version 2012 de 11 à 45 % du coût des équipements seront déductibles des impôts dus (pour connaître le taux du CIDD applicable pour chaque équipement en 2012, et ceux encore applicables jusqu’à fin 2011).
Surtout, la fin de l’année 2012 sonnera le glas du bénéfice du CIDD pour les logements récents, c’est-à-dire achevés depuis moins de deux ans, alors qu’il est prolongé jusqu’en 2015 pour les autres.

Autre avantage, les contribuables dont le revenu fiscal de référence est inférieur à 30 000 € auront, à partir du 1^e avril 2012, la possibilité de cumuler le CIDD avec l’éco-PTZ (Prêt à taux zéro accordé pour financer des rénovations thermiques), allongé au passage à 15 ans, contre 10 auparavant, pour offrir des mensualités de remboursement plus douces à l’emprunteur.

Un avantage fiscal ouvert à tous

Propriétaires, locataires, occupants à titre gratuit, et même bailleurs louant à titre de résidence principale sans discontinuité pendant cinq ans, peuvent profiter du CIDD.

Pour les logements occupés par le contribuable, les dépenses sont plafonnées, pour une période de cinq ans consécutifs entre le 1^e janvier 2005 et les 31 décembre 2015, à 8000 € pour une personne seule et à 16 000 € pour un couple, avec une majoration de 400 € par personne à charge. Au-delà de la période de cinq ans, le plafond se reconstitue et en cas de changement de résidence principale, de mariage, de divorce ou de décès du conjoint, un nouveau plafond s’ouvre.

Pour les logements donnés en location, la dépense est plafonnée à 8 000 € par logement pour la période allant du 1^ejanvier 2009 au 31 décembre 2015. Au cours d’une même année, le bailleur peut bénéficier du crédit d’impôt pour trois logements.

Les travaux effectués dans les immeubles collectifs, ne sont pas oubliés. Chaque copropriétaire bénéficie de l’avantage fiscal en fonction de la quote-part de travaux réglée.

Attention, certaines dépenses sont réservées aux logements achevés depuis plus de deux ans, comme la pose d’une chaudière à compensation ou l’isolation thermique (pour connaître les travaux éligibles en fonction de l’âge du logement.

Eviter les écueils, dès le stade du devis

L’avantage fiscal procuré par le CIDD est tel que le fisc contrôle sérieusement les déclarations des contribuables qui en profitent. En cas de manquements, le redressement est inévitable.

La facture des travaux établie par le professionnel doit comporter les normes et critères techniques de performance, l’adresse des travaux, leur nature, la désignation et le prix unitaire des équipements, matériaux et appareils ouvrant droit au crédit d’impôt et la date des différents paiements. Par exemple, la facture de travaux d’isolation thermique doit dissocier ceux effectués sur les parois extérieures et ceux sur les parois intérieures et indiquer le nombre de mètres carrés rénovés. Pour éviter les déconvenues, il est préférable de faire valider, au stade du devis de l’entreprise, que tout est en bonne et due forme. L’Adil ou un Espace Info énergie, sont à même de vous renseigner avant tout engagement de travaux.

Il est judicieux de privilégier un professionnel ayant obtenu le label Qualit’Enr qui se décline en Qualibois (chauffage au bois), Qualipac (pompes à chaleur), Qualisol (solaire thermique) et QualiPV (solaire photovoltaïque). La Capeb(Confédération de l’artisanat et des petites entreprises du bâtiment) a également mis en place son label Éco-artisan.
D’ailleurs pour clarifier les choses, l’Ademe (Agence nationale de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie) est sur le point de sortir le label « Quali Grenelle » destiné à rendre plus lisible les labels de qualification des entreprises. A terme, il devrait conditionner l’obtention des aides liées aux travaux d’économie d’énergie (pour avoir une vision de ce que pourrait devenir la maison écologique de demain.

Il faut savoir également que le DPE n’a qu’un rôle informatif et qu’il ne suffit pas pour évaluer l’ensemble des besoins en travaux d’économie d’énergie. Pour avoir une véritable analyse des déperditions énergétiques, il est préconisé de consulter un bureau d’études thermiques. Tout est désormais quantifiable… (pour connaître les pourcentages d’économie réalisables sur la facture énergétique grâce aux travaux et l’amélioration de la notation sur le DPE.

Valoriser ses travaux avec les certificats d’économie d’énergie

Outre le CIDD, l’éco-PTZ, la valorisation du bien immobilier et les économies d’énergie à la clef, les rénovations thermiques des habitations peuvent être monnayées, grâce aux certificats d’économie d’énergie. Mécanisme méconnu mais bel et bien réel, depuis 2005, les fournisseurs d’énergie sont astreints à moins polluer, soit en réduisant la facture énergétique de leurs bâtiments, installations ou méthodes de production, soit en rachetant des certificats d’économie d’énergie générés par les travaux faits chez les particuliers. Ainsi, les enseignes Leclerc et Auchan (fournisseurs d’énergie avec la vente de carburant) ont proposé à leurs clients d’échanger leurs certificats d’énergie, c’est-à-dire leurs travaux de rénovation thermique, contre des bons d’achat (environ 400 € pour une chaudière à condensation, 850 € pour l’isolation de 150 m2 de toiture). Total a choisi de les échanger contre des chèques fioul. Le montant alloué dépend de l’ampleur des travaux. Or, ça tombe bien, les exigences de performances sont similaires à celles requises pour l’obtention du CIDD.  

Même si le « certificat d’économie d’énergie » n’est pas un document papier palpable, il peut rapporter des sommes non négligeables (pour estimer le gain des certificats d’économie d’énergie, en fonction des travaux réalisés et la procédure à suivre.

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Pour les notaires des Bouches-du-Rhône, la pierre ancienne est toujours une valeur refuge

Le marché immobilier dans notre département a trouvé un équilibre sain entre l’offre et la demande et ne porte plus les stigmates d’une crise aussi violente que rapide à l’échelle des cycles immobiliers.

Cette franche reprise du marché depuis fin 2009 a permis de renouer avec des volumes de transactions importants proches de ceux des années 2007- 2008 engendrant (comme nous l’avions annoncé l’année dernière) une hausse des prix pour le département de 6,2 % sur un an (au 30 avril 2011) pour les appartements anciens et de 9,1 % pour les maisons.

Le pic d’accélération de la hausse des prix s’est réalisé au cours du premier trimestre 2011 et a surtout profité au marché de la maison, signe du retour des secundo accédants. On constate que sur l’ensemble du département la part des acquisitions supérieures à 220.000 € est passée de 16 à 20 %
sur un an.

– Aix-en-Provence : hausse de 8,2 % pour les appartements avec un prix moyen au mètre carré de
3.658 € et 10,3 % pour les maisons (Prix moyen d’une maison 510.000 € pour 127 m² habitables sur 1530 m² de terrain)
– Bassin de Berre : hausse de 6,6 % pour les appartements avec un prix moyen au mètre carré de 2.351 € et 8,1 % pour les maisons (Prix moyen d’une maison 264.000 € pour 99 m² habitables sur 560 m² de terrain)
– Bassin de Salon : hausse de 2 % pour les appartements avec un prix moyen au mètre carré de 2.114 € et 3,9 % pour les maisons (Prix moyen d’une maison 267.000 € pour 99 m² habitables sur 972 m² de terrain)
– Côte Bleue : hausse de 4,9 % pour les appartements avec un prix moyen au mètre carré de 4.467 € et 1,3% pour les maisons (Prix moyen d’une maison 393.000 € pour 99 m² habitables sur 725 m² de terrain)
– Seul le secteur de Cassis – La Ciotat connaît une petite baisse de 3,6 % pour les appartements anciens (3.760 € / m²) mais une petite hausse de 2,8 % pour les maisons (Prix moyen d’une maison 454.000 € pour 102 m² habitables sur 891 m² de terrain).

Pour les appartements anciens sur un an :
– Les hausses les plus significatives : 1er arrondissement : 15,1 %, prix au m² de 2.510 € et le 11ème arrondissement : 10,1 %, prix au m² de 2.375 €.
– Les hausses les moins franches : 13ème arrondissement : 1,3 % et le 10ème arrondissement : 1,9 %.
Le prix moyen au m² à Marseille se situe à 2.544 €. Le prix au m² moyen le plus important se trouve dans le 7ème arrondissement avec 3.237 € / m² (qui devient cette année, devant le 8ème arrondissement à 3.211 € le m², l’arrondissement le plus cher de Marseille) et le plus faible dans le 3ème arrondissement avec 1.701 € / m².

Pour les maisons : le prix moyen se situe autour de 335.000 € pour une maison de 108 m² sur environ 250 m² de terrain. L’arrondissement le plus cher est le 8ème arrondissement avec un prix moyen de 647.000 € pour une maison de 113 m² sur 410 m² de jardin, c’est aussi l’arrondissement qui progresse le plus sur 1 an avec plus de 16 % d’augmentation. Les maisons de 6 pièces et plus représentent le type le plus vendu et, en moyenne dans le 8ème, il faudra débourser 977.000 € pour une maison de 146 m² sur 452 m² de terrain.
Toutefois, c’est dans le 7ème arrondissement sur la Corniche ou les hauteurs de Bompard et du Roucas Blanc que l’on trouve les maisons les plus chères.

L’arrondissement le moins cher est le 14ème arrondissement avec un prix de 207.000 € pour une maison de 89 m² sur 567 m² de jardin. Ce sont les maisons de moins de 4 pièces qui sont les plus vendues. Cet arrondissement est également en petite baisse sur 1 an de 3,2 %.

Depuis 5 ans, l’âge des acquéreurs à Marseille est passé de 41 à 42 ans, et parallèlement l’âge moyen des acquéreurs est passé de 55 à 56 ans.

La durée de détention des biens immobiliers se situe autour de 10 ans.

Dans le profil des acquéreurs, la part des cadres supérieurs est passé de 20 à 26 % pour les appartements et de 27 à 35 % pour les maisons, au détriment des ouvriers, conséquence de la tertiarisation de la Ville et de la délocalisation des industries en dehors de Marseille.

Au regard de la provenance des acquéreurs, ce sont toujours les régionaux qui détiennent de loin la première place en représentant 95 % du marché. La part des acquéreurs en provenance d’Ile de France a progressé de 2,4 à 3,6 % sur 5 ans pour les appartements. Elle est stable pour les maisons autour de 2,4 %.

Toutefois, comme sur tous les marchés, les performances anciennes ne préjugent pas des performances futures. Le marché immobilier sera bien évidemment impacté par les turbulences économiques et fiscales et un ralentissement de l’activité est malheureusement à envisager.
Toutefois, le marché de l’immobilier est principalement un marché de besoin, animé par des acteurs soucieux de se loger. Il échappera aux grandes marées spéculatives et la pierre restera pour les investisseurs une valeur refuge dans un environnement juridique assurant la sécurité de leurs transactions.

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Salon de l’immobilier à Marseille : bons plans et conseils de pro pour trouver son logement

Pour cette 17e édition, le Salon de l’immobilier Marseille Méditerranée à Chanot a rassemblé depuis hier 110 sociétés et 130 exposants. Les petites nouveautés sont les bienvenues comme l’arrivée de la Corse qui pour la première fois propose des biens à l’acquisition, tout comme un promoteur de Vars. Le salon fête aussi le retour du Maroc et de la Tunisie. Pour Virginie Etevenard, commissaire général du salon : « L’objectif est toujours d’être un guichet unique et gratuit essentiellement pour de la résidence principale. On apporte beaucoup de réponses pratiques aussi. Et malgré la crise, il ne faut pas oublier que la pierre est une valeur refuge ». Reste que le marché de l’immobilier se doit de prendre son envol. Pas facile « avec tous ces recours que subissent les promoteurs ».

Et puis, finalement les Marseillais tirent un peu la langue pour trouver chaussures à leurs pieds, dans un marché toujours aussi peu adapté à leur porte-monnaie. Pour Bernard Helme, administrateur de la Fnaim et président du Cercle de l’immobilier:« De 98 à 2007, les prix ont triplé à Marseille alors qu’ils doublaient en France ». Il a donc fallu accuser le coup. « Sur le marché locatif, il n’y a plus d’augmentation substantielle des loyers depuis un an et demi. Et nous, professionnels de l’immobilier, on explique aux propriétaires qu’il faut arrêter de surlouer ». Seul hic : « Une demande soutenue de l’acquisition », sans offre qui suive la cadence. « Sans compter que les prix des promoteurs ont augmenté mais pas leurs marges notamment à cause des prix du foncier. Et puis, il y a trop de réglementations ».

Pour Jean-Pierre Rouas, président de la Fnaim :« Au-delà du marché de l’immobilier, c’est l’urbanisme qu’il faut revoir ». Selon Bernard Helme il faudrait carrément repenser le centre-ville que l’on n’ose pas toucher depuis trop longtemps… Pour Dimitri de Roudneff de la Chambre des notaires: « Les prix sont trop élevés par rapport aux revenus des Marseillais. On a encore plus de 50% des habitants qui ne payent pas d’impôt sur le revenu. La solution, c’est un marché dynamique avec des prix qui se stabilisent. Pour cela, il faut créer du logement. Il n’y a pas assez de programmes neufs, même si on connaît la difficulté car Marseille est enclavée ».

En attendant, les visiteurs jusqu’à demain peuvent bénéficier au même endroit des bons conseils de tous les professionnels de l’immobilier. Et trouver malgré tout, la maison de leurs rêves.

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Economies d’énergie : vers une évolution positive des comportements ?

Selon une étude réalisée par le Credoc (Centre de recherche pour l’étude et l’observation des conditions de vie), dont les résultats ont été diffusés il y a quelques jours, l’automobile n’apparaît plus aussi incontournable qu’il y a quelques années, notamment pour les personnes jeunes. Ils ne seraient plus que 59% des 18-24 ans à disposer d’une voiture contre 64% il y a 10 ans et 74% il y a 20 ans. Même si le prix du carburant est en partie à l’origine de cette retenue, un début d’évolution du rapport personnel à la voiture ne peut être exclu. D’autres évolutions ressortent de cette étude comme un meilleur tri des déchets, une consommation d’eau en baisse et une volonté de mieux isoler son logement, même si ce désir se heurte souvent au coût économique de l’opération.

Un sondage commandé par le parlement européen a montré lui aussi des avancées significatives en terme d’appréhension des problèmes : 80% des sondés souhaiteraient que l’Europe se dote d’objectifs contraignants afin de diminuer de 20% la consommation d’énergie d’ici à 2020. De la même façon, près de la moitié des personnes interrogées (47%) indique leur souhait d’acquérir un compteur intelligent afin de diminuer leur consommation énergétique. Cette attention croissante aux économies d’énergie est d’autant plus remarquable qu’elle intervient dans un contexte économique difficile.

Des mesures politiques pour concrétiser cette évolution

L’efficacité voudrait que les gouvernements tirent avantage de cette disposition favorable des citoyens pour renforcer les mesures déjà prises et donc progresser vers les objectifs fixés par l’Europe et la France (notamment la diminution de la consommation énergétique résidentielle de 38% d’ici à 2020 fixée par le Grenelle).

Le renforcement du DPE (diagnostic de performance énergétique des logements vendus et loués, obligatoire en France depuis 2006), annoncé par le gouvernement français il y a quelques jours, va dans ce sens : il durcit les critères et resserre le contrôle de l’ADEME.

Au niveau européen, la commission européenne a adopté une série de propositions visant à promouvoir l’efficacité énergétique dans les Etats membres. Selon la commission, l’objectif de réduction de 20% de la consommation énergétique d’ici 2020 ne devrait pas être atteint, et un résultat de 10% est plus probable. Ses mesures phares portent sur le bâtiment, comme l’obligation de rénovation de 3% du parc immobilier des pouvoir publics ou les incitations publiques devant permettre à 80% de la population de disposer d’un compteur intelligent, donc de mieux contrôler les dépenses liées à l’habitat.

Selon une étude du Commissariat général au développement durable sur la consommation des ménages et son impact sur l’environnement, le chauffage reste l’usage énergétique dominant des logements, avec 70% de la consommation résidentielle en 2008. Mais cette proportion a tendance à diminuer grâce à une amélioration de la régulation thermique des bâtiments neufs. Le chauffage tend aussi à être plus propre en utilisant des énergies renouvelables (solaire, géothermie, pompe à chaleur, bois) plutôt que des énergies à base d’hydrocarbures.
En revanche, les appareils électriques (électroménagers, ordinateurs, téléviseurs), dont le nombre a explosé ces 20 dernières années, ont multiplié la consommation électrique par 2 entre 1985 et 2008.

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Saint-Barnabé à Marseille : une réputation sans faille

« C’est avant tout l’atmosphère que les gens recherchent. L’ambiance est agréable. Les commerces sont nombreux (petits et grands) et les transports en commun très présents, puisque nous bénéficions d’une station de métro, d’une station de tramway et, naturellement, des bus de ville », indique Alain Revertegat, directeur de l’agence Alphée Immobilier.

Saint-Barnabé, un quartier qui attire toujours plus de monde grâce à son agréable cadre de vie. (Photo Franck Pennant)

Une pression immobilière intense

Autrefois, les familles aisées du centre ville faisaient construire leur résidence secondaire sur les hauteurs de Saint Barnabé, au frais…. Désormais, ces belles demeures existent encore, mais souvent leur terrain a été divisé en plusieurs parcelles et des maisons, quasi mitoyennes, se sont dressées à leurs côtés. « Saint Barnabé est victime de son succès. Chacun rêve, un jour d’y habiter. De ce fait la pression immobilière est énorme et les prix réagissent en conséquence ».

Il est, toutefois, encore possible de se loger sur place à des prix « normaux ». A partir des années 1950/1960, de nombreuses copropriétés ont vu le jour. Un appartement de type T3 (55m2), dans ces résidences, peut se négocier, en fonction des prestations, pour 150 ou 160.000 €. Le même, un peu plus grand (70 m2), dans un ensemble plus récent, peut valoir 170 à 190.000 € et parfois encore plus. Quant aux villas, celles de 130 m2 sur 300 m2 de terrain, s’échangent souvent pour 380.000 € et les belles maisons d’antan (150 m2 et plus), qui ont gardé un beau jardin de 850 m2, peuvent grimper jusqu’à 650 ou 700.000 €.

Signalons, cependant, que depuis quelques années, les prix restent stables et suivent seulement les évolutions de l’inflation. Dans ce contexte, la location a, également, de beaux jours devant elle, avec un bon équilibre entre offre et demande. Le T2 de 40 m2 se loue, aujourd’hui, environ 700 € par mois, charges comprises. Notons, enfin, qu’en raison d’un réel manque de place, les promoteurs ont tendance à se raréfier, alors qu’ils étaient, encore bien présents, voici 3 ou 4 ans.

Vous habitez le quartier de Saint-Barnabé à Marseille, vous vendez ou louez un bien immobilier et souhaitez faire réaliser un diagnostic immobilier pour la vente ou la location de votre bien? Notre agence principale est située dans le quartier de Saint-Barnabé, avenue des Caillols. N’hésitez pas à nous faire une demande de devis pour votre diagnostic immobilier, ou à contacter Benjamin ODUL au 06 61 51 34 86, notre expert certifié et gérant de l’agence.

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Le marché immobilier sur Marseille : à la veille du salon de l’immobilier, quel est l’état du marché marseillais ?

État général du marché immobilier sur Marseille

D’une manière générale, les tarifs de l’immobilier sur Marseille se sont stabilisés depuis le début de la crise financière. Une sensible baisse des prix a même été enregistrée dans cette troisième grande ville française. Cette tendance concerne aussi bien la vente que la location. Dans la ville phocéenne, le prix des biens immobiliers dépend essentiellement de la localisation du terrain, de la maison ou de l’appartement dans les 82 communes. Au début du mois de septembre 2011, le prix moyen du m² est de 2824 euros.

Les facteurs influençant sur la fluctuation des prix

À Marseille, les tarifs varient selon l’arrondissement dans lequel l’appartement ou la maison est situé. Le 7e et le 8e arrondissements ont le tarif au mètre carré le plus élevé avec des chiffres qui atteignent 3000 euros. Les terrains prêts à bâtir ou les maisons localisées dans les vieux quartiers marseillais affichent également des prix plus élevés que ceux qui se trouvent dans les nouveaux quartiers. La taille de la surface habitable influence également son coût.

Quelques estimations de l’immobilier à Marseille

Dans la ville phocéenne, le prix au m² d’un appartement avoisine les 2689 €. Selon le nombre de pièces aménageables, le coût peut varier entre 58 000 € pour un studio et 315 000 € pour un 5 pièces. Pour les maisons situées dans l’agglomération de Marseille, les tarifs sont compris entre 2010 et 5635 €/m² avec une moyenne de 3467 €. Ainsi, les maisons comprenant plus de 3 pièces peuvent valoir entre 150 000 et 500 000 €. Quant aux prix des terrains prêts à bâtir, il faut compter entre 119 000 et 180 000 € pour une surface inférieure à 600 m².

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Louer un bien immobilier, mode d’emploi

Quel que soit votre profil de bailleur -novice ou averti-, louer vite et bien exige un minimum d’organisation. Nos conseils.

Vous venez d’acheter pour louer ? Ou de rénover un logement ? Vous pouvez choisir de déléguer à un professionnel la gestion de votre bien. C’est le système le plus simple, mais il a un coût : il faut compter entre 5,50 et 7,50 % du loyer annuel hors charges (hors assurance loyers impayés) pour rémunérer ce service (parfois 5 % pour les services en ligne). Celui-ci comprend toujours la gestion de base : rédaction du contrat de bail, des quittances de loyer, recouvrement et réactualisation des loyers, état des lieux, publicité pour relocation, surveillance des petits travaux d’entretien… et éventuellement déclaration des revenus fonciers. Certains contrats peuvent également comprendre la sélection du locataire (visites, vérification des dossiers présentés…).Toutefois, certains investisseurs préfèrent se charger eux-mêmes de la gestion de leur bien locatif. Si tel est votre cas, voici ce qu’il faut savoir.

Préparer le contrat de bail

Procurez-vous un formulaire type (librairie spécialisée ou site web), car son contenu est réglementé. Indiquez vos coordonnées ou celles de chaque indivisaire si le logement est détenu à plusieurs. Sauf mention contraire, ce contrat est établi pour trois ans minimum (lorsqu’une reprise du logement est envisagée, sa durée peut être ramenée à un an).

Peaufiner le dossier de location

Le logement doit être décent et le locataire doit pouvoir disposer du dossier de diagnostic technique (DDT). Celui-ci comporte le diagnostic de performance énergétique du logement (DPE), le constat des risques d’exposition au plomb (Crep) pour les biens construits avant le 1er janvier 1949 et l’état des risques naturels et technologiques (ERNT) pour les logements situés dans une zone à risques naturels ou technologiques. Vous devez également lui remettre un extrait du règlement de copropriété (usage des parties communes et privatives de l’immeuble…) et l’informer des modalités de réception de la télévision. Et même si la réglementation ne l’impose pas, mieux vaut lui fournir la liste des réparations qui lui incombent et celle des charges récupérables : dépenses de chauffage collectif, d’ascenseur…

Fixer loyer et charges

Le loyer peut être fixé librement, sauf si le logement bénéficie d’un dispositif de défiscalisation (Scellier, Borloo ancien…), et être révisé en cours de bail si une indexation sur l’indice de référence des loyers (IRL) est prévue (chiffres trimestriels disponibles sur www.insee.fr). Pour l’établir au plus juste, consultez les annonces immobilières, renseignez-vous auprès du gardien de l’immeuble ou de l’agent immobilier qui vous a vendu (récemment) le logement. Le montant mensuel de la provision pour charges doit quant à lui être indiqué séparément.

Orchestrer publicité et visites

Pas question d’être vague ou de surqualifier le logement au risque de voir se multiplier les appels intempestifs. Listez et publiez les informations indispensables : localisation, surface, étage, parking, ascenseur, chauffage, loyer mensuel, montant des charges, date de disponibilité, numéro de téléphone ou adresse e-mail de contact… Puis organisez des visites « portes ouvertes » ou des rendez-vous individuels.

Sélectionner le locataire

Le loyer ne doit pas excéder le tiers des revenus nets du futur locataire. Dans tous les cas, vous avez intérêt à requérir la caution solidaire d’un tiers (dont il faudra vérifier la solvabilité). Il vous est par ailleurs possible de réclamer certains justificatifs : photocopie du dernier avis d’imposition, des trois derniers bulletins de paie, coordonnées du précédent bailleur…

Signer le contrat de location et l’état des lieux

Le contrat doit être établi et signé en autant d’exemplaires qu’il y a de parties : propriétaire(s), locataire(s) et caution(s). Pour une colocation, prenez la précaution d’y insérer une clause de solidarité de paiement du loyer et des charges. Si l’entrée dans les lieux est immédiate, le locataire doit vous verser un dépôt de garantie (un mois de loyer hors charges maximum) et le premier mois de loyer. Il doit également justifier d’une assurance contre les risques locatifs. Parallèlement à la remise des clés, effectuez de façon amiable, gratuite et contradictoire l’état des lieux. A défaut, il peut être établi par huissier, les frais étant partagés entre les parties.

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Un diagnostic internet avant l’achat ou la location?

Le but est de permettre de savoir si l’on aura plutôt du 512 kbps, du 20 Mbps ou du 100 Mbps dans notre nouvelle résidence, ceci avant de découvrir la bonne ou mauvaise surprise après s’y être installé.

« Après l’acquisition ou la location d’un bien immobilier, ses nouveaux occupants peuvent ainsi découvrir qu’ils sont dépourvus d’un réel accès aux réseaux de communications électroniques, les privant ainsi des services associés allant de la connexion aux réseaux sociaux jusqu’au télétravail » note la proposition de loi.

Grâce au « diagnostic de performance numérique », le futur locataire ou propriétaire n’aura donc pas à démarcher tous les FAI du secteur afin de connaître plus ou moins les débits et les services proposés.

Deux articles composent cette proposition de loi. Le premier « vise donc à compléter le dossier de diagnostic technique en y ajoutant un diagnostic de performance numérique ». Il est bien précisé que les évolutions technologiques devront être prises en compte dans le futur.

De plus, les diagnostics de performance numérique devront être transmis à l’ARCEP à des fins statistiques. De quoi permettre à l’Autorité de mieux se rendre compte encore de la fracture numérique qui existe en France.

Quant à l’article 2, il doit procéder « à diverses rectifications de concordance dans le code de la construction et de l’habitation ».

Pour mémoire, en mars dernier, le sénateur Hervé Maurey avait déjà abordé ce sujet. Il avait notamment interrogé le secrétaire général chargé du logement sur ce thème. Pour le moment, un futur acquéreur dispose d’informations préalables au sujet des installations électrique et de gaz, de l’amiante, des termites, des risques naturels, etc. Internet pourrait donc se rajouter à cette liste.

À l’époque, seuls les futurs propriétaires étaient concernés par l’idée du sénateur. Les locataires ont cette fois été rajoutés dans la proposition de loi. Reste à savoir si elle sera votée ou rejetée.

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Le DPE sera plus fiable en 2012

Six mesures pour fiabiliser le DPE

Depuis sa mise en place en 2006, le diagnostic de performance énergétique ou DPE a essuyé de nombreuses critiques pour son « absence de fiabilité ». Des résultats fantaisistes ainsi que de nombreuses fraudes ont été dénoncées dernièrement par UFC-QueChoisir dans une enquête présentée le 21 février 2011.

Prenant le taureau par les cornes, la ministre de l’Écologie, Nathalie Kosciusko-Morizet et le secrétaire d’État au Logement, Benoist Apparu, ont présenté, lors d’une conférence de presse le 13 septembre dernier, six mesures destinées à « améliorer et fiabiliser le diagnostic de performance énergétique (DPE) » :

• Une méthode de calcul plus rigoureuse : les points à inspecter dans le cadre de ce diagnostic passeront de 30 à 60.
• Plus de transparence sur le DPE : toutes ces données accompagneront désormais le DPE remis au bailleur ou au propriétaire.
• L’obligation pour les professionnels de se limiter à 11 logiciels déjà validés par l’Ademe pour générer les DPE.
• La mise en ligne d’une base de données des DPE pour un meilleur suivi des pratiques.
• Une montée en compétence du secteur grâce à une élévation du niveau de l’examen de certification de compétences diagnostic immobilier : BAC +2 minimum, formation continue obligatoire, deux examens distincts (mention « bâtiments d’habitation » ou « bâtiments du tertiaire »), certification à renouveler tous les 5 ans.
• Des dispositifs de contrôle pour éviter les fraudes : mise en ligne d’un annuaire des diagnostiqueurs par le ministère ; enquête de la DGCCRF sur le contrôle de l’affichage de la performance énergétique dans les annonces immobilières.

Entrée en vigueur le 1er janvier 2012

L’application de ces six mesures destinées à améliorer le diagnostic énergie est prévue pour le 1er janvier 2012. Une hausse du coût du DPE, de 10 à 20 euros selon Benoist Apparu, est à prévoir.

Rappelons que l’affichage de la performance énergétique dans les annonces immobilières est obligatoire depuis le 1er janvier 2011.

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