10 idées reçues sur l’immobilier Parisien

Posté par le 28 Fév, 2014 dans Actualités | Aucun commentaires

La Chambre des Notaires de Paris-Ile-de-France a effectué une étude approfondie sur l’évolution des prix en Ile-de-France et plus particulièrement à Paris sur les 20 dernières années. Mais elle a aussi défini le profil des acquéreurs et la rentabilité générale de la pierre… Voici 10 idées bien connues  du public mais pas toujours vraies…

– Malgré les dépressions financières successives de 2008 (celle des subprimes) et 2010 (celle des dettes souveraines), l’immobilier demeure un placement rentable : VRAI.
Sur le long terme, les prix ont enregistré de fulgurantes hausses, effaçant systématiquement les mouvements de baisse ponctuels. En Ile-de-France, tous logements confondus, les prix ont été multipliés par environ 2,65 entre 1996 et 2013. L’augmentation des petites surfaces (studios et 2-pièces) a dépassé celle des grandes surfaces à partir de 2004.

– La crise financière de 2008 a marqué le début de la rectification des prix : FAUX.
Avant même la crise liée à la faillite de la banque américaine Lehman Brothers, les volumes de ventes de logements anciens avaient déjà commencé à décroître, en raison des difficultés de financement vécues par les ménages, face à la hausse drastique des prix. Depuis l’an 2000, la baisse de solvabilité des acquéreurs s’intensifiait, d’une année sur l’autre.

– Lorsque les volumes de transactions décroissent, les prix baissent : VRAI.
Une corrélation a été vérifiée entre le volume de ventes d’appartements anciens à Paris et l’évolution des prix, inflation exclue. Historiquement, les prix décrivent une tendance baissière lorsqu’il y a moins de 30.000 transactions annuelles (comme en 2013).

– Les écarts de prix entre arrondissements parisiens se sont resserrés : VRAI.
Si la hiérarchie n’a pas été bouleversée, les prix des différents arrondissements s’inscrivent désormais dans une fourchette qui s’est réduite, car les secteurs nord-est ont comblé leur retard. En 2013, le 6ème arrondissement, (le plus cher, 12.320 €/m²), n’est plus « que » 1,83 fois plus cher que le 20ème, le plus abordable ( soit 6.730 €/m²). En 1991, le 6ème était alors 2,14 fois plus cher que le 18ème arrondissement (alors le meilleur marché de la capitale).

– Les petits appartements ont vu leur prix grimper plus rapidement que les grands : VRAI.
Le prix des studios a été multiplié par 3,21 entre 1996 et 2013, contre un coefficient de 2,84 pour l’ensemble des appartements et 2,73 pour les grandes surfaces (5 pièces et plus). A Paris, les prix des studios ont été multipliés par 3,65 contre 3,08 pour les 5-pièces.

– La baisse des taux d’intérêt des crédits immobiliers a permis d’absorber le choc de la flambée des prix : FAUX.
Entre 1996 et 2008, la mensualité de remboursement d’un prêt immobilier a chuté de 40 % tandis que dans le même temps, le revenu par ménage augmentait de 10 %, soit une hausse de 86 % de la capacité d’achat des acquéreurs. Mais parallèlement, les prix de l’immobilier ont grimpé de 150 %.

En valeur constante, les prix dans Paris intra-muros ont plus que triplé en 30 ans », souligne la Chambre des Notaires de Paris.

– Les Parisiens sont moins souvent propriétaires que l’ensemble des Français : VRAI.
La majorité des Parisiens sont locataires dépendant du parc privé ou du parc social. Seul un Parisien sur trois (33 %) et moins d’un Francilien sur deux (47 %) étaient propriétaires de leur résidence principale en 2009, une proportion en hausse par rapport à 1999 (44 %) mais tout de même très en-dessous de la moyenne nationale (58 %).

– Les acheteurs sont plus âgés et plus fréquemment cadres : VRAI.
De 1996 à 2013, l’âge médian des acquéreurs d’appartements anciens à bondi de 36 ans à 40 ans en Ile-de-France (contre 37 ans à 39 ans pour les maisons). Cadres et professions intellectuelles supérieures sont surreprésentés, passant de 27 % des acquéreurs de logements anciens en 2001 à 38 % en 2013.

– Ce sont les achats des étrangers dans la Capitale ont fait grimper les prix : FAUX.
Les acquéreurs étrangers, résidents et non résidents confondus, ont réalisé seulement 8,3 % des transactions en Ile-de-France en 2013, contre  un petit 5,3 % en 1996. La part des non-résidents est en recul constant et ne représentait que 3 % des ventes à Paris l’an dernier. Et depuis 2010, ils sont devenus vendeurs nets (ils revendent plus de biens qu’ils n’en achètent).

– Les acquéreurs étrangers sont majoritairement russes et saoudiens : FAUX.
Les acquéreurs étrangers les plus nombreux sont les Italiens (19,7 %), suivis par les Chinois (7,1 %), les Américains (7 %), les Algériens (5,3%) et les Britanniques (5,3 %). Pour les étrangers résidents, le trio de tête est identique. Pour les non-résidents, les Italiens (7,3 %) devancent les Américains (3 %) et les Libanais (2,5 %).

Loi Duflot : L’UMP saisit le Conseil Constitutionnel

Posté par le 24 Fév, 2014 dans Actualités | Aucun commentaires

Sénateurs et députés UMP ont annoncé lundi avoir saisi le Conseil constitutionnel sur plusieurs mesures phare du projet de loi Duflot, notamment l’encadrement des loyers.

Cécile Duflot conseil constitutionnel

 Les parlementaires font objection à plusieurs points clés du texte « Accès au logement et urbanisme rénové » (Alur) adopté par le Parlement le 20 février 2014.

Les sénateurs UMP estiment ainsi dans leur communiqué que l’encadrement des loyers, prévu dans les zones « tendues », entraîne « une limitation des conditions d’exercice du droit de propriété » qui n’est ni proportionnée ni « conforme à l’intérêt général ».

Les députés jugent de leur côté qu’il y a eu « une absence de clarté et de sincérité du débat » lors de l’examen de l’article qui instaure une garantie universelle des loyers (GUL) et a été totalement réécrit lors des navettes entre les deux assemblées.

Ils estiment aussi que l’article 1er de la loi, sur les relations propriétaire-locataire « crée une rupture d’égalité entre propriétaire et locataire », au profit de ce dernier, et porte atteinte à « la liberté contractuelle ».

Sénateurs et députés contestent plusieurs autres points, comme la mise en place d’un régime d’autorisation préalable de changement d’usage à la location de meublé ou encore le fait que les marchands de listes ne puissent proposer que des logements dont ils ont l’exclusivité.

LES FRANÇAIS REPRENNENT CONFIANCE EN L’IMMOBILIER

Posté par le 21 Fév, 2014 dans Actualités | Aucun commentaires

La mouture 2014 du baromètre Ipsos pour Nexity sur les Français et le Logement démontre une certaine décrispation concernant les problématiques liées au logement, les sujets les plus préoccupants étant ceux liés au chômage, l’emploi et le pouvoir d’achat.

Loin derrière l’emploi et les soucis économiques, le logement n’est cité que par un Français sur cinq (20%, en hausse de 2 points par rapport à septembre 2011) comme le sujet le plus préoccupant du moment, et arrive en bas de classement, en 9e position devant l’environnement. Pourtant, la situation en la matière continue d’être jugée malaisée puisque 78% des Français pensent qu’il est difficile de trouver un logement aujourd’hui en France. Il semblerait cependant que le pire soit derrière nous.

Ainsi, cette proportion, bien que toujours élevée, est en baisse de 5 points par rapport à septembre 2013, mais reste à proximité du niveau de janvier dernier. De même, le pressentiment comme quoi les choses en matière de logement vont plutôt se dégrader a cessé d’augmenter depuis plus d’un an, et c’est désormais le pronostic d’un statu quo qui domine.

Les estimations quant à l’évolution des prix va dans le même sens, puisque de plus en plus de Français pensent que les prix vont baisser à l’achat : 29% dans le neuf et 47% dans l’ancien, en hausse de 8 points pour chacun.
En ce qui concerne le secteur locatif, les évolutions sont moins importantes : 6 points de plus chez ceux qui pensent que les prix vont baisser dans le neuf (17%) et 3 points de plus pour l’ancien (26%). Le pronostic d’une hausse des prix des logements en location est donc toujours largement majoritaire, respectivement 72% et 58%, mais affiche son niveau le plus bas depuis le début du baromètre en septembre 2011.

En conséquence, la limitation de la hausse des loyers reste, selon les Français, la priorité des actions à entreprendre en matière de logement (45%) mais elle baisse de 4 points. La limitation de la hausse des prix à l’achat baisse également de 2 points, au 3ème rang des priorités, derrière un objectif plus qualitatif d’efficacité énergétique (« rendre les logements plus économes en énergie », une priorité pour 35% des Français, + 3 points). La construction de nouveaux logements figure quant à elle au 4ème  rang des priorités (25%, +1point).

Sur ce point, les Français considèrent que la meilleure façon de favoriser la construction de logements serait d’aider l’accession à la propriété (31%, -2 pts) mais également de fluidifier le foncier en libérant des terrains appartenant à l’Etat (28%, -2 pts). La proportion de Français qui citent l’incitation fiscale à l’investissement immobilier (17%) est en hausse de 3 points, l’accélération des procédures administratives pour l’obtention d’un permis de construire (13%) en hausse de 1 point et le financement par de l’argent public de la construction de logements de 2 points, arrivant à 7% seulement.

UN LOGEMENT TROP EXIGU REPRIME LE DESIR D’ENFANTS

Posté par le 18 Fév, 2014 dans Actualités | Aucun commentaires

Quand avoir un enfant ? Et combien ?  L’Unaf (Union nationale des associations familiales) a interrogé les Français sur leur désir d’enfants dans une enquête à laquelle 11.000 familles ont répondu. Elle révèle notamment qu’une grande partie des Français n’a finalement pas eu le nombre d’enfants désiré initialement, la plupart d’entre eux ayant revu leur souhait à la baisse après une première naissance : 68 % des personnes sondées déclarent qu’elles n’ont pas eu le nombre d’enfants qu’elles désiraient et 53 % en auraient voulu plus.

Un logement adapté pour 60 % des sondés

Au plan matériel, deux critères sont essentiels avant l’arrivée de Bébé 1er  : un emploi et un toit. Ainsi, pour 60 % des sondés, il est important d’avoir un logement adapté avant d’avoir un enfant (50 % dans le Doubs et 68 % dans le Pas-de-Calais) et pour 43 % (38 % dans le Pas-de-Calais et 54 % dans l’Oise), avoir un travail stable est obligatoire. Autre critère, les Français citent la stabilité du couple parental pour 57 % d’entre eux comme préalable à l’arrivée de la progéniture. Et pour les 53 % de Français qui ont eu moins d’enfants que prévu, si 33 % se sont estimés trop âgés, 28 % citent le logement trop exigu comme frein, à égalité avec le coût lié à l’éducation d’un enfant supplémentaire.

Le logement, un frein pour 34 % des Français

De manière générale, 34 % des Français citent le logement comme frein à la concrétisation d’un désir d’enfant (22 % dans le Jura et la Manche, 36 % dans l’Oise) : « Concernant le logement, le niveau élevé des prix et des loyers ou les délais d’attente pour un logement social peuvent être décourageants, souligne l’Unaf. De plus en plus, la contrainte financière pèse sur le choix d’un logement, ce qui ne permet pas aux familles de se projeter ou de construire leur projet familial ». Mais c’est la difficulté de concilier vie professionnelle et vie familiale qui a été le principal obstacle pour 40 % des personnes interrogées.

Premier ou troisième enfant, s’agrandir

L’arrivée de la progéniture semble plutôt bien maîtrisée par les Français : les deux-tiers d’entre eux (58 % dans l’Oise et 70 % Seine-Maritime) ont eu leur premier enfant au moment voulu, 71 % pour le deuxième enfant et 63 % pour le troisième enfant. Quand le calendrier souhaité n’a pas été respecté, c’est évidemment lié en grande majorité à la difficulté de concevoir un enfant pour certains couples. Mais pas seulement : la question du logement se pose en seconde position lors de l’arrivée du premier et du troisième enfant, ce qui implique souvent pour les couples de voir déménager pour louer ou acheter un logement plus grand.

La gestion locative

Posté par le 12 Fév, 2014 dans Actualités | 1 commentaire

À la recherche de la bonne affaire, vous venez de faire l’acquisition d’un bien immobilier dans une grande ville. Seulement, étant donné que vous résidez à l’autre bout du pays la majorité de l’année, vous décidez de louer votre appartement fraichement acquis. Reste alors à choisir entre confier la gestion à un professionnel agrée quitte à en payer le prix, ou alors assumer cette location par vous-même. Une décision à réfléchir plutôt deux fois qu’une :

En quoi consiste la gestion locative ?

C’est simple : c’est la prise en charge par un tiers de la gestion d’un bien immobilier mis en location par un propriétaire ou un investisseur. Un mandat sera rédigé entre les deux parties sous le régime de la loi Hoguet du 2 janvier 1970. Ce mandat précisera la méthode de suivi des comptes, le montant des honoraires de gestion courante et d’éventuels frais annexes. Avec cette option, vous vous assurez d’une part la sérénité, mais aussi et surtout, une meilleure expertise. Cela convient avant tout aux personnes résidant loin de la propriété qu’ils louent, à celles n’ayant pas le loisir de s’en occuper ou possédant plusieurs appartements en location et souhaitant en déléguer la gestion afin de ne pas perdre le fil. A charge pour l’administrateur de biens de prendre en charge toutes les opérations relatives à cette délégation : rédaction et signature du bail, collecte des loyers, remise des quittances, présélection des locataires, états des lieux d’entrée / sortie, réparations éventuelles, régularisation des charges… Le délégué gestionnaire doit aussi tout mettre en œuvre pour assurer la qualité du logement et intervient également en cas de problème rencontré par le locataire, qu’il s’agisse de plomberie ou d’une panne de chauffage.

Vous souhaitez gérer vous-même ?

En tant que propriétaire/bailleur/gestionnaire, vous pourrez fixer un loyer à votre convenance. À vous de trouver un niveau cohérent par rapport au marché, qui respecte les textes officiels en vigueur et enfin, un locataire qui sera disposé à accepter ledit loyer. A ce propos, en recherchant par vous-même votre (futur) locataire, vous devrez aussi vous assurer de ses ressources financières. Pour cela, le locataire devra vous fournir divers documents (attestations de revenus, déclaration d’impôt, caution, etc.) qui seront à vérifier par vos soins. Vous devrez enfin vous gérer la gestion courante : volet administratif, suivi régulier des travaux, règlement des litiges en cas de retard ou recouvrement d’impayés…. À noter que vous pourrez vous servir pour cette tâche de certains logiciels d’aide à la gestion locative.

Pour conclure

Soyez également conscient que la gestion  locative vous en coûtera entre 6 et 8 % des loyers annuels perçus, taxes et charges non comprises. Gérer vous-même votre bien sera donc plus rentable mais aussi plus difficile car demandant un réel suivi et donc du temps ainsi qu’une expertise que tout le monde ne possède pas. À long terme, la gestion locative peut donc s’avérer être le meilleur moyen de rentabiliser votre investissement, surtout si vous n’êtes pas expert immobilier. À vous donc de trancher sur le type de location que vous souhaitez pour votre bien immobilier, en fonction de ces divers paramètres et de votre situation personnelle.