La valeur vénale d’un bien immobilier
Lorsque l’on est propriétaire d’un bien immobilier on peut soit, l’habiter, soit le louer, soit le vendre. Dans le cadre d’une vente, votre bien immobilier fera, l’objet d’une estimation de sa valeur dite vénale. Cette valeur vénale correspond à son prix net vendeur dans les conditions actuelles du marché de l’immobilier local. Les paramètres qui entrent en compte dans cette estimation sont aussi pointus que nombreux et demeurent, le plus souvent une affaire d’expert. Mais vous pouvez aussi avoir besoin de la valeur vénale de votre bien immobilier dans le cadre d’une demande de prêt hypothécaire, d’un divorce, pour contracter une nouvelle assurance habitation, ou bien encore afin de régler la liquidation d’une succession notariale dans laquelle ce bien immobilier fait parti des actifs à partager.
Les choses à vérifier avant d’investir dans un bien immobilier
Cela fait maintenant plusieurs années que vous y pensez et vous êtes enfin prêt à faire le grand pas : vous allez enfin acheter votre première maison ou appartement. De nos jours, investir dans la pierre semble presque toujours une garantie de bien placer son argent. Cependant, parce que vous engagez une partie de votre argent personnel et celui de votre banque, il est important de procéder à certaines vérifications avant d’investir. On vous donne quelques conseils ci-dessous.
Vérifiez les possibles vices administratifs cachés
Acheter un bien immobilier, c’est avant tout prendre des précautions pour assurer la protection de son investissement. Pour cela, la première chose à faire est de vous renseigner sur le passé administratif du logement en question. Y a t il eu précédemment des vices cachés difficilement décelables et qui non-indiqués sur l’acte de vente. Il peut s’agir par exemple d’une extension de la maison, une terrasse ou une véranda qui aurait été bâtie sans permis de construire par exemple. Prenez donc le temps d’aller vous renseigner auprès de la municipalité et/ou de la commune en question, et même pourquoi pas interroger le voisinage, pour vous assurer que l’ensemble des travaux effectués ont été fait dans la plus grande légalité. Si votre “enquête” révèle effectivement des manquements quant à l’exactitude des renseignements de l’acte de vente, vous pourrez poursuivre le vendeur pour “réticence dolosive”, et surtout vous éviterez un investissement hasardeux.
Procédez à un Diagnostic de Performance Energétique (DPE)
Autre vérification primordiale avant de procéder à l’achat d’une maison ou d’un appartement, pensez à évaluer l’installation énergétique du bien immobilier convoité, en faisant réaliser un Diagnostic de Performance Energétique (DPE). Désormais obligatoire lors d’une vente immobilière, le DPE renseigne sur l’ensemble des capacités énergétiques de votre logement, évaluant sa consommation d’énergie et surtout son impact en terme d’émissions de gaz à effet de serre. Il permet au passage de réaliser un check-up complet de l’état de ce logement aussi bien concernant l’état de la toiture (responsable des déperditions de chaleur les plus importantes), mais aussi de la charpente, des murs ou encore de l’installation de chauffage.
Le DPE fournit ensuite une note pouvant aller de A à G (A étant la meilleure note) déterminant les capacités énergétiques de ce logement. Ce diagnostic est important car il détermine en partie quelles seront vos dépenses énergétiques futures. Un très mauvais DPE aura une conséquence directe sur votre capacité à chauffer votre intérieur une fois l’hiver venu, et compte tenu des tarifs d’électricité du fournisseur historique, visibles ici, il est conseillé de penser au frais occasionnés.
Il vous faudra alors engager des travaux de rénovation énergétique, représentant un surcoût important, pour y remédier. A l’inverse un bon DPE, est un signe positif avant l’achat d’un bien immobilier: il montre que la maison ou l’appartement convoité est bien entretenu ou a été correctement rénové et vous laisse envisager des économies d’électricité et/ou de gaz profitables si jamais vous venez à acheter le bien en question. Pour mieux comprendre comment fonctionne la comptabilisation du prix au kilowatt-heure et ainsi être actif sur vos économies d’énergie, vous pouvez visiter ce site.
Un bon DPE vous indique que vous n’aurez pas de travaux énergétiques immédiats à réaliser.
Tout sur le diagnostic immobilier 2018
Le secteur du marché immobilier sur la côte basque connaît une véritable flexibilité depuis quelques années. Depuis 2015, avec la mise en application du dispositif Pinel, cette région accueille de nombreux nouveaux arrivants par an, composés de personnes âgées, actives et de jeunes couples. Les statiques des agences immobilières comme le réseau de Côte Ouest Immobilier au Pays basque indiquaient que la majorité des transactions conclues en 2017 se sont concentrées dans les zones périphériques ainsi que les centres urbains. Les ventes d’appartements ont connues, en particulier, une forte croissance dans les communes très prisées comme Biarritz, Anglet et Bayonne. Une hausse satisfaisante a été, également constatée pour les maisons individuelles se trouvant, notamment dans les zones périurbaines telles que le sud des Landes, Ascain et Urrugne.
Ils veulent la fin de Leboncoin
Mi décembre 2014, deux députés suggèrent au gouvernement de réduire les ventes immobilières de particulier à particulier sur les sites internet (comme Leboncoin ou Seloger par exemple). Cela représenterait selon eux une forme de concurrence déloyale envers les agences immobilières, et ils dénoncent également la perte de rentrées fiscales pour le gouvernement, et le fait qu’il est plus sécurisé de passer par une agence.
Ils voudraient donc rendre obligatoire le recours à une agence : quelles seraient les conséquences ?
Cela reviendrait à supprimer la concurrence et à provoquer une très probable hausse des prix puisque grâce à l’arrivée de ces sites ils avaient largement baissé.
Un des moyens pour concurrencer les ventes de particulier à particulier serait d’en créer un commun à toutes les agences immobilières, même si cela ne reste pour l’instant qu’une idée…
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Le projet a tout d’une révolution. Avec ses 6.6 mètres de hauteur, 10 mètres de largeur et 40 mètres de longueur, l’imprimante 3D conçue par WinSun avait, il y a un an, construit de petites maisons. Maintenant, c’est de villas de 200m² et d’immeubles de 5 étages dont on parle, et il est même prévu de réaliser des ponts et des gratte-ciel.
En dehors du gain de temps (10 maisons en 24 heures), ce procédé, qui consiste à empiler les couches de matière les unes sur les autres, comporte d’autres avantages conséquents puisque le matériau à séchage ultra rapide (et brevet top secret!) utilisé pour « imprimer » est composé de ciment et de déchets de construction comme le sable, le verre ou le béton. Ce qui est intéressant quand on sait qu’en Chine, des milliards de tonnes de déchets sont générés car les bâtiments sont rasés tous les 30 ans : cela permettra donc le recyclage de 30 à 60% des déchets industriels. Un autre avantage est évidemment la baisse du coût de construction qui nécessite de cette manière 50 à 80% en moins de besoin en main d’oeuvre comparé aux méthodes traditionnelles. Comptez donc 3500€ pour une maison, 130.000 pour une villa.
Ma Yihe, le patron de l’entreprise, a prévu de se concentrer en priorité sur les marchés de l’Arabie Saoudite, de la Turquie et des Etats-Unis, et il risque d’avoir du succès car ce concept très prometteur plaît beaucoup : le gouvernement Égyptien aurait déjà passé commande. Utilisée à bon escient, cette technique pourrait à terme réduire le problème des bidonvilles, et pourquoi pas grandement aider les zones sinistrées.
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Le futur centre commercial du Prado
Tous les marseillais en ont entendu parler, mais on a encore du mal à le visualiser : zoom sur le futur « mastodonte commercial» du Prado.
— Les chiffres clés :
Début des travaux le 25 novembre 2014- 35 mois de chantier prévus
- 200 personnes travaillent sur le chantier
- Coût des travaux : 7 millions d’euros
- 23000m² de surface commerciale, dont 9000m² environ pour les Galeries Lafayette, et 2000m² de supermarché.
- 50 boutiques
- 800 places de parking
De quoi mettre l’eau à la bouche des « accros du shopping »… et des fans de l’Olympique de Marseille puisqu’une entrée sera située directement sur le parvis du stade Vélodrome.
Le centre mêlera parmi ses deux bâtiments des boutiques moyen-haut de gamme, des kiosques, cafés, restaurants… Des logements, des bureaux, un complexe hôtelier et un centre de soin viennent également se rajouter, ainsi qu’un magasin de culture-loisirs et un supermarché.
Le projet, très paysagé (terrasses végétalisées, fleurs, plantes grimpantes, arbres ornementaux…) a été pensé durablement. Il vise par exemple l’accréditation « C2C » qui signifie une pollution de 0% pour un recyclage de 100% : le but est d’utiliser des produits avec un cycle de vie « circulaire » qui pourront être réutilisés, afin de moins polluer.
Idéalement placé car le quartier ne propose pas de « grand magasin », l’ouverture aura lieu en 2017 et pourtant elle a bien failli ne pas avoir lieu. En effet, le centre a rencontré des opposants qui défendaient les petits commerces et condamnaient le projet pour lutter contre les « abus de la grande distribution ».
En somme, le futur centre commercial du Stade Vélodrome n’aura rien à envier aux Terrasses du Port, qui ne se situent qu’à quelques stations de métro…
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Le DPE selon les Français
Immobilier : 10 trucs qui changent en 2015
Nouvelle année, nouvelles opportunités. Les 10 « bonnes résolutions » (ou pas !) du gouvernement pour l’immobilier en 2015.
- 1300 quartiers prioritaires dans 700 communes ont été sélectionnés selon des critères de pauvreté (habitants dont les revenus représentent 60% du revenu médian). Ces quartiers bénéficieront en 2015 d’une TVA sur l’immobilier diminuée à 5.5%, valable également sur une bande de 300m autour de ces quartiers.
- Nouvelle taxe sur les résidences secondaires : dans les zones dites « tendues », c’est-à-dire lorsque la demande locative est plus forte que l’offre, les communes concernées pourront choisir d’augmenter ou non la taxe d’habitation sur les résidences secondaires de 20%.
- La loi Pinel : elle est destinée à inciter les investisseurs immobiliers à mettre en location un logement en leur faisant bénéficier d’avantages fiscaux : la diminution d’impôts sera respectivement de 12%, 18% et 21% pour 6, 9 et 12 ans de location.
- Un prêt à taux zéro disponible même pour les logements anciens. Le prêt à taux zéro finance une partie de la construction ou de l’achat d’un logement neuf sous certaines conditions. Désormais il peut également aider à financer l’achat d’un logement ancien avec des travaux importants si ce logement est situé dans une commune concernée par un arrêté.
- Le test d’encadrement des loyers à Paris : la ville de Paris a été divisée en 80 zones ou des loyers médians ont été établis selon la taille et l’année de construction du logement. Pour louer un logement il faudra maintenant que le loyer ne dépasse pas de plus de 20% le loyer médian qui lui correspond.
- Le nouveau crédit d’impôt : il permettra de diminuer l’impôt sur le revenu d’un ménage d’une part du prix payé pour une réalisation d’amélioration énergétique.
- La fiscalité d’une donation d’un bien immobilier est revu à la baisse : entre 35000€ et 10000€ de diminution selon le lien entre le donateur et le donataire.
- Les syndics professionnels devront en 2015 obligatoirement rendre les documents concernés par la gestion de l’immeuble, et autres informations relatives à la copropriété, accessibles par internet aux copropriétaires.
- Afin de favoriser la vente de terrains et d’accélérer la construction de logements : la pression fiscale sera diminuée en cas de promesse de vente obtenue avant la fin 2015 et la taxe foncière augmentera pour les possesseurs de terrains à bâtir qui ne prévoient pas de construire.
- Nouvelle règle à propos des meublés touristiques à Paris : les propriétaires de logements touristiques meublés sont maintenant contraints de louer des logements sociaux dans le même arrondissement.
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Diagnostiqueur immobilier, les risques et nos conseils : faites le bon choix!
— Les diagnostics immobiliers
Avant la vente ou la location d’un bien immobilier, il y a plusieurs diagnostics immobiliers obligatoires à faire, dans le but d’informer au maximum le futur acquéreur. Ces diagnostics doivent être effectués par un professionnel : un diagnostiqueur immobilier. Il n’est pas difficile d’en dénicher un puisque ils sont de plus en plus nombreux à proposer leurs services ; néanmoins, il ne serait pas judicieux de choisir le premier venu : certains n’hésitent pas à frauder, ou à bâcler leurs diagnostics ce qui renvoie à prendre des risques pour leurs clients et a pour conséquence de discréditer la profession.
— Nos conseils
Il y a donc quelques précautions à prendre avant de sélectionner un diagnostiqueur, ainsi, nous vous proposons quelques conseils afin de faire votre choix dans les meilleures conditions.
En priorité, c’est sur le diagnostiqueur qu’il faut se concentrer.
Tout d’abord, il faudrait s’assurer que celui-ci soit indépendant de toutes les parties concernées par la vente, sinon, il y a un risque qu’il ne soit pas objectif : il n’est pas rare que des diagnostiqueurs « s’arrangent » (illégalement) avec une agence immobilière ou un client qui vend son logement par exemple puisque leurs jugements sont susceptibles d’influencer le prix de vente du bien… Une enquête de la DGCRF a en effet démontré l’existence de liens entre des diagnostiqueurs et des professionnels de l’immobilier.
Ensuite, le diagnostiqueur doit être assuré car sa responsabilité est en jeu en cas d’erreur de sa part.
Pour finir, la dernière chose à vérifier (et pas des moindres !) est que le diagnostiqueur doit obligatoirement être certifié pour chaque diagnostic qu’il réalise. La durée de validité d’un certificat est de 5 ans, ensuite il est à renouveler. Il est déjà arrivé qu’une personne délivre des diagnostics sans posséder les compétences nécessaires, ce qui peut dans certains cas invalider la vente et même remettre en cause le vendeur qui encourt alors une sanction pénale.
Pendant le diagnostic, on peut aussi constater si le diagnostic est réalisé convenablement ou non; il faut savoir que chaque diagnostic est encadré par des normes qui indiquent par exemple les aspects à vérifier. Ainsi selon Pierre-Yves Sachot, (diagnostiqueur immobilier et examinateur de certificat), « pour une habitation moyenne type F 3-F4, chaque diagnostic doit durer entre une demi-heure et une heure minimum. Un diagnostiqueur ne peut faire correctement son travail sans y passer un peu de temps.»
On note donc que les failles sont nombreuses, ce qui engage la responsabilité du consommateur au moment de son choix, qui devra réfléchir dans son propre intérêt afin de confier ces examens immobiliers à quelqu’un de sérieux. Ainsi rechercher la facture la moins onéreuse possible et sélectionner par souci d’économie le diagnostiqueur qui propose ses services moitié moins cher que ses confrères n’est peut-être pas forcément la meilleure méthode. Proposer une prestation à très bas prix signifie faire moins de bénéfice, être obligé d’enchaîner les rendez-vous… donc risquer de les bâcler pour gagner du temps.
Si on fait le calcul, on s’aperçoit que les diagnostics immobiliers ne représentent même pas 1% (0,1% à peu près) du montant de la vente, alors ne prenez pas de risques pour si peu !
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Le détecteur de fumée bientôt obligatoire : dépêchez-vous!
Le DPE selon les français
— Le DPE, c’est quoi?
Le DPE, diagnostic de performance énergétique, mesure la consommation d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre d’un bâtiment ou d’un logement. Il contient également un examen du professionnel qui évalue l’isolation du bien et peut proposer des moyens pour améliorer la performance énergétique du bien. Les logements sont ensuite classés par lettres (A représentant un bâtiment basse consommation, C une consommation standard…). Il a été mis en place afin de donner une notion de la consommation d’énergie et des émissions de gaz à effet de serre, et de les identifier dans le but de les diminuer.
— Le DPE n’intéresse pas les Français?
Cependant, un sondage réalisé auprès de 2346 français par VivaStreet immobilier, un site d’annonces immobilières, à montré que les français n’y sont pas très réceptifs: 35% admettent n’y accorder qu’une faible importance, tandis que certains vont même jusqu’à ne pas le prendre en compte et à le trouver inutile (10%). La mission du gouvernement, qui était donc de sensibiliser la population à la consommation et aux émissions de leur logement (ou futur logement) aurait-elle échoué ? Pas totalement, puisque l’on remarque tout de même que parmi les interrogés, 35% déclarent y accorder une grande importance, et 25% une moyenne importance… Et ils ont bien raison ! En effet, le DPE présente des avantages intéressants à prendre en compte.
— Les avantages du DPE
Tout d’abord, il permettrait à l’habitant de réduire sa consommation d’énergie et ses émissions de gaz à effet de serre :
– premièrement parce qu’il peut maintenant en prendre conscience et donc aura tendance à peut-être se modérer
– deuxièmement grâce aux recommandations du diagnostiqueur que peut contenir le DPE pour améliorer la performance énergétique du bien: conseils simples, ainsi que d’autres sur des éventuels investissements à faire afin de réaliser des économies (à quel prix, pour quelles économies, pour quel retour sur investissement…).
Ce qui provoquera donc à long terme une diminution de la pollution : en effet, les bâtiments occupent par rapport à la consommation d’énergie et aux émissions de gaz à effet de serre une place conséquente en France.
Le DPE permet ensuite de comparer la qualité énergétique de plusieurs logements, et donc d’évaluer la consommation d’énergie et les dépenses. Dans ce sens là, le diagnostic prend de plus en plus de place dans l’esprit de l’acheteur qui aura plus intérêt économiquement à acheter un logement basse consommation. On remarque ainsi que 79% des ménages souhaitent avoir accès à l’étiquette DPE du bien dans une annonce immobilière, et que la « note » attribuée à un bâtiment a une incidence de -27% à +28% sur le prix de vente (selon une étude de l’association dinamic) : le DPE peut donc véritablement avoir une incidence sur la vente d’un logement.
Enfin, le diagnostic de performance énergétique est utile lors de l’obtention d’un prêt à taux zéro (prêt sans intérêt destiné aux travaux d’amélioration de performance énergétique) : en effet, le DPE influe sensiblement sur le montant du prêt à taux zéro, plus le logement est évalué comme économe, plus le montant accordé sera élevé.
Pour conclure, on remarque qu’en parlant du DPE, beaucoup d’articles appuient sur un de ses points faibles qui est bien réel : des diagnostiqueurs travaillent parfois sans aucun sérieux et poussés par la cupidité, alors il faut savoir faire le bon choix…
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Le diagnostic immobilier, une obligation avant la mise en vente d’un logement
Le diagnostic immobilier garantit aux vendeurs le respect des normes et évite les vices cachés à l’acquéreur d’un bien. Cette expertise obligatoire informe les deux parties sur l’état sanitaire d’un bien, permet d’éviter les litiges et limite les risques sanitaires en France. Depuis son instauration en 1996 avec la promulgation de la loi Carrez, de nouveaux diagnostics ont été intégrés tels que l’amiante, le plomb, le gaz, l’électricité, les termites, les eaux usées, la performance énergétique (DPE), l’état des risques naturels et technologiques (ERNT), le prêt à taux zéro et plus récemment la sécurité piscine.
Diagnostic immobilier sécurité piscine : du diagnostic à l’obligation de travaux.
Le diagnostic immobilier sécurité piscine atteste de la mise conformité de la sécurité des piscines à usage individuel et collectif. Rendu obligatoire par loi loi du 3 janvier 2003, il vise à lutter contre les risques de noyade qui tendaient à augmenter chez les plus jeunes. Les piscines privées de plein-air enterrées ou semi-enterrées, les piscines des locations saisonnières et les spas enterrés sont concernés par la mise en sécurité. Ainsi, toutes les propriétés abritant une piscine ayant déjà un dispositif de sécurité et toute nouvelle piscine construite se doivent de respecter les normes de sécurité. S’il n’y a pas obligation de procéder au diagnostic, il y a bien obligation de procéder au travaux de mise en conformité de l’installation. Tout contrevenant encourt une amende de 45 000 euros et des sanctions pénales. Le diagnostic immobillier piscine permet de s’assurer de la bonne conformité de l’installation.
La conformité piscine, en quoi consiste le diagnostic ?
Le diagnostic de conformité piscine, assurée par les entreprises spécialistes du diagnostic immobilier, vérifie que les différents dispositifs de sécurité répondent à toutes les exigences fixées par la loi. Les barrières de protection doivent empêcher le passage d’enfants de moins de cinq ans sans l’aide d’un adulte, résister aux actions d’un enfant de moins de cinq ans sur le système de verrouillage et ne pas causer de blessure. Les couvertures doivent éviter toute immersion involontaire d’enfants de moins de cinq ans et résister au franchissement d’une personne adulte. Les abris doivent rendre l’accès au bassin inaccessible aux enfants de moins cinq ans lorsqu’il est fermé. Les commandes des alarmes ne doivent pas être activables et désactivables par des enfants de moins de cinq ans. Les systèmes de détection doivent pouvoir détecter tout franchissement d’un enfant de moins de cinq ans et déclencher un dispositif d’alerte constitué d’une sirène. La remise d’un certificat de conformité piscine permet à tout propriétaire de justifier de l’installation de systèmes de sécurité homologués aux normes Afnor et installés avant la première mise en eau de la piscine.
